Собственники апарт-отеля IN2IT (1 корпус) делятся показателями работы отеля и своими выплатами. Высокий сезон закончился, теперь - чуть другие цифры.

Стандарт 23,7 кв. м
Загрузка: 67%
Доход: 57,1 тыс. рублей
Выплата собственнику: 26,5 тыс. рублей
или 1 118 руб. с кв. м (852 руб. в 2022 году, 1 046 руб. – в 2023-м, 995 руб.– в 2024-м).

В 1 корпусе IN2IT классифицировано 260 номеров (3 звезды). Отель расположен в Петербурге на Витебском пр.

Компания «АПАРТ-СЕРВИС» опубликовала показатели доходности за сентябрь 2025 года. Сумма выплаты с 1 кв. м составила 1 602 руб. (год назад – 1 702 руб.).

Так, за сентябрь 2025 года владельцы 18,4-метровых апартаментов получат 29 477 руб. (год назад – 31 332, в августе 2025 года - 49 993 руб.).

«Основными причинами невыполнения плана стало снижение объема прямых продаж, увеличение доли комиссионных расходов и, конечно, рост операционных затрат, который затронул весь гостиничный рынок», – говорится в сообщении компании. План на сентябрь – 1 844 руб.

Апарт-отель Best Western Zoom Hotel, построенный ГК ФСК в Петербурге, приступил к приему гостей в октябре 2022 года. На сегодняшний день у компании «АПАРТ-СЕРВИС» в управлении 489 апартаментов (три звезды) из 847.

Данные от инвестора-собственника апартаментов. Итак, в сентябре апартаменты площадью 16,8 в 5 корпусе VALO Network принесли доход 19 846 руб. (25 068 руб. в сентябре 2024 года).
1 181 руб. с кв. м.

Апартаменты площадью 23,3 во 2 корпусе (Mercure) – 31 692 руб. (43 713 руб. в сентябре 2024 года).
1360 руб. с кв. м.

Комплекс апарт-отелей VALO построен в Петербурге. По данным ФСА, в Mercure классифицировано 264 номеров (5 звезд), в VALO Network (5 корпус) – 202 номера (4 звезды).

Как сообщил Константин Сторожев, гендиректор VALO Hospitality, 5 корпус «потерял» одну из звезд из-за площади номеров – теперь он отель 3*, но в ФСА пока что это изменение не отражается.

Проекты апарт-комплексов все чаще «всплывают» в регионах, которые ранее этот формат полностью игнорировали. Региональный тренд отметили сразу несколько участников делового завтрака BestBreakfast, который прошел 8 октября в Петербурге. Этот тренд наблюдает и @apartpro, публикуя обзоры новостроек в курортных регионах, в Новосибирске, Нижнем Новгороде и других. При этом, говорят эксперты, доходность в условно новых регионах может быть выше. Так, Елена Пархотина, директор по развитию компании «МТЛ-Апарт» (сеть Avenue), в своем выступлении отметила шесть регионов с высоким туристическим потенциалом и меньшими затратами на строительство по сравнению с Петербургом. Прогнозная доходность в этих регионах – 12-15% годовых. В Петербурге, по оценке «МТЛ-Апарт», – 7,6% (2024 год).

@apartpro заметил обновление, которое может здорово облегчить жизнь рантье: в Яндекс Путешествиях теперь есть разметка пространства.

Настроить разметку можно в веб-версии Экстранета. В разделе «Подробнее о комнатах» фотографии автоматически распределяются по папкам («Спальня», «Гостиная», «Ванная» и др.). При желании можно вручную добавить новые зоны, а также указать количество спальных мест.

Мелочь, а приятно: гости сразу видят, что и где находится, меньше уточняющих сообщений, больше доверия — и, как итог, больше бронирований.

Собственники апартаментов старейшего апарт-комплекса в Петербурге (да и в России) YE’S Hoshimina получили счета на оплату реновации отеля: 1 923 рубля на кв. м. Общая стоимость – почти 70,5 млн рублей (реновация коридоров с заменой коврового покрытия, светильников и реновация лобби).

Часть собственников выступает против таких сборов, считая, что их интересы проигнорированы, а собрание, на котором было получено согласие большинства, прошло с нарушениями.

@apartpro редко пишет про взаимоотношения собственников с управляющей компанией, которая отвечает за содержание здания (нередко эта же компания выступает в качестве «отельного оператора»), хотя проблем и конфликтов здесь достаточно. Реновация (капремонт и прочее) – это то, с чем всем собственникам апарт-комплексов придется рано или поздно столкнуться.

Открытие комплекса «YES Хошимина» состоялось (https://t.me/apartpro/1234) в ноябре 2014 года. 975 апартаментов.

Для курортных отелей VALO Hospitality смягчает свой жесткий гостиничный подход, в котором не допускается проживание собственника в своих апартаментах. Сохраняется «запрет» на самостоятельную сдачу в аренду. Об этом рассказал гендиректор компании Константин Сторожев.

«Мы нашли модель, которая очень хорошо ложится на курортные (проекты), поскольку обычно там приобретают недвижимость для того, чтобы самим какое-то время пожить, а в остальное время, чтобы сдавалось, при этом чтобы сдавалось так, чтобы (комплекс) оставался отелем. Мы нашли эту модель, которая будет реализовываться в Крыму. Это модель, при которой собственник имеет возможность проживать, но не имеет возможности сдавать», – пояснил Константин Сторожев.

VALO Hospitality будет управлять в частности отелями «Мойнако Резорт» в Евпатории, TEMPO в Саки. В Петербурге компания управляет комплексом апартаментов VALO, UNO и VIDI.

Источник здесь (https://t.me/marina_storozheva_valo/1737)

Летний высокий сезон в Петербурге закончился и начался сезон низкий и очень низкий. Летние показатели доходности – самые высокие в году. Именно они позволяют нивелировать провалы в зимние и в другие месяцы, что сказывается напрямую на средней доходности за год. В текущем летнем сезоне резких рывков доходности не наблюдается, но изменения есть – как в плюс, так и в минус.

 
Так, выплата в IN2IT в июне выросла почти на 15% по сравнению с июнем 2024 года, июль и август также показали более высокие результаты, чем год назад. Выросли выплаты и в VALO, и в Best Western Zoom Hotel (+30% в июне).

 
По всем месяцам снижение выплат наблюдается в «Ярд Резиденс»: в среднем за три летних месяца – минус 10% по сравнению с летом 2024 года. «YES Марата» также демонстрирует отрицательный рост доходности: июньские показатели снизились на 23,5% и в целом летние выплаты в 2025 году оказались ниже, чем в 2024 году. В то же время доходность в этом апарт-отеле держится на стабильно высоком уровне. Лидеры по выплатам – сеть iZZZi и Port Comfort – сохранили самые высокие показатели на рынке, хотя имело место и снижение выплат.

 
Безусловно, делать долгоиграющие выводы на основе данных за месяц-три не корректно. И отели смогут еще наверстать упущенное, если кто что-то упустил… Хотя вряд ли. 

Компания PSK Invest, управляющая сетью апарт-отелей Avenir, предоставила данные о доходности номерного фонда с июня по август 2025 года в трех апарт-отелях сети: Moskоvsky, Kirovsky и Putilov Avenir.

Все известные апарт-отели прошли самооценку и могут работать с 1 сентября 2025 года. Некоторые УК сократили свой номерной фонд, но причины могут быть разными, не связанными с выходом из-под управления апартаментов., а, скажем, чисто технические.
Крупнейшим владельцем номерного фонда с собственниками является VALO (и ее структуры) – 1587 номеров в шести отелях на Салова. И вероятно, процесс превращения этого гигантского комплекса в отели с одной-единственной Ук еще не завершен. Плюс VIDI и UNO дадут еще прибавку к номерному фонду (пока отели только частично прошли самооценку).
776 номеров – «ПСК Инвест».
673 – у YES, без учета московских преоктов.
Классификация апарт-отелей. Петербург. Январь-сентябрь 2025 года. Данная таблица – это справочная информация 

В Подмосковье строят всего 6 апарт-отелей на 3,3 тыс. номеров. Как известно, в Москве в прошлом году запретили строить новые апарт-комплекс. Этим же путем пошла и Московская область, но старые проекты, которые начали строить до формального запрета, продолжают реализовывать.

Всего в Подмосковье строят 6 апарт-комплексов, которые по проектной декларации могут быть отнесены к гостиничным проектам (один – деловой центр по документам). 3 300 апартаментов. Правда, управляющая (отельная) компания заявлена лишь в двух. В мультиформатном инвест-отеле ADRES будет работать та же УК, что и в «SMILE ОТЕЛЬ», плюс гаранитрованный доход от 40 тыс. ру. в месяц. в «Аметисте» заявлен отельный оператор ZENITH.

Самый крупный апарт-комплекс: «Волковская 67», в Люберцах. Застройщик –«КАРАНДАШ Девелопмент». По ПД, 1831 нежилых помещений.

В этом году в России сдано порядка 13 тыс. апартаментов в 16 проектах. По данным ЕИСЖС, уже сдано в эксплуатацию порядка 13 тыс. апартаментов в 16 проектах, включая московские. Крупнейший апарт-комплекс – Skysoul Resort (1 этап) в Крыму, почти 4 тыс. нежилых помещений, 2500 (по информации с сайта) апартаменты.

Также крупные комплексы сданы в Москве («Самолет Тропарево», HighWay, N'ICE LOFT, Сити-комплекс «Перец»), но они скорее всего никакими гостиницами не станут. Один комплекс сдан в Петербурге – Ladozhsky Avenir, один – в Новосибирске («Маки»). Два апарт-комплекса введены в Калининградской области.

Еще один апарт-отель обнародовал свою доходность – апарт-отель «Ярд Резиденс» 

Правда, не на уровне отельного оператора. Информация предоставлена собственником-инвестором отеля. В июле выплата с номера составила 3 927. В июле 2024 года – 4 754 руб. с квадратного метра. Также теперь есть информация по всем выплатам за 2024 год. В среднем ежемесячно зарабатывал 2 429 руб. с квадратного метра. Для понимания: владелец 24-метрового номера с такими выплатами получал 58 тыс. рублей ежемесячно в 2024 году.
Апарт-отель был сдан в эксплуатацию в конце 2019 года. Застройщик – Yard Group. Эта же компания реализует апарт-комплекс ZEN GARDEN на проспекте Добролюбова. Чуть дольше запланированного изначально срока. 

«Ярд Резиденс» построен на Херсонской улице. Рядом сейчас Inreit реализует свой апарт-проект. В пешей доступности – новый VIDI, которым управляет VALO Hospitality.

Система подсчета доходности исходя из «заработка» собственника апартаментов – это новый подход к оценке деятельности управляющей компании и эффективности вложения средств. Из-за большого количества собственников, которые называются инвесторами, гостиничные показатели (ADR, RevPAR) в применении к апарт-отелям не позволяют увидеть инвестиционных показателей, тех средств, которые получают собственники апартаментов, а именно суммами выплат их заманивали в апарт-проекты. Поэтому была применена простая система: все выплаты инвесторам делятся на количество квадратных метров, которые находятся в управлении. Информацию предоставляли сами управляющие компании.

 
В Петербурге доходность апартаментов составляет от 1 тыс. рублей с квадратного метра до 4 тыс. рублей в зависимости от апарт-отеля. Это суммы, которые ежемесячно получают собственники апартаментов, находящихся в управлении УК. Из этой суммы уже вычтены вознаграждение УК (15-25%), коммунальные платежи, затраты на продвижение апартаментов через интернет, оплата услуг агрегаторов по аренде. На руки собственник апартаментов получает в среднем 50% от той суммы, что приносит его апарт.

 
Такой разрыв (от 1 до 4 тыс. рублей, 4 раза) связан со многими факторами. Локация (близость к центру, близость к метро), количество номеров (компактным отелем проще управлять), эффективная работа управляющей команды (оптимизация расходов на управление и продвижение, соблюдение оптимального баланса между краткосроком и долгосроком), возраст апарт-отеля (считается, что первые два года нужно для раскрутки отеля).
Так, невысокие показатели Valo можно объяснить тем, что апарт-отели выведены на рынок недавно, кроме того, в прошлом году компания вывела на рынок более 1000 номеров, что, несомненно, сказалось на эффективности команды.

 
Высокие показатели доходности проектов сети Port Comfort также логичны. Проекты работают не первый год, заточены на краткосрок (компактные номера – от 15 кв. м). Очень удачное расположение – в самом центре Петербурга (Невский, Московский вокзал – все рядом). Плюс небольшой номерной фонд, который проще заполнить.

 
Самые провальные месяцы – все зимние. Самые доходные – летние, особенно июнь и июль. Именно в это время проводятся крупные, хорошо раскрученные мероприятия – «Алые паруса», ПМЭФ. Разница в суммах выплат – 2-4 раза. В прошлом году зафиксирован случай (думаю, это редкость), когда в июне номер принес своему владельцу (15,5 кв. м) более 101 тыс. руб. , а в декабре 4,6 тыс. рублей. Разница в 22 раза! В принципе сегодня можно говорить, что сезон в Петербурге – это только летние месяцы плюс май благодаря большому количеству выходных, все остальные месяцы – несезон. Причем в сезон заполняемость апарт-отелей достигает 95%, что не позволит зарабатывать в сезон больше, только если увеличивать прайсы, но в этом случае туристы могут предпочесть более доступные варианты – те же квартиры в посутку (в Петербурге их сдается порядка 50 тыс. штук!). Рост доходности в большей мере можно обеспечить увеличением загрузки в несезон.

 
Считая доходы инвесторов, невозможно, к сожалению, учесть все дополнительные расходы, которые придется заплатить за владение апартаментами, особенно при покупке строящегося объекта. Это налоги за сдачу (13%, если физлицо, от 6% плюс обязательные взносы, если ИП), это налог на имущество (от 0,3 до 1,5%), сумма которого очень зависит от кадастровой стоимости, это неожиданные платежи, как то: за аренду земли, за негативное воздействие (есть и такое).  

Апарт-отель Freedom вчера, 31 июля, принял первых гостей. Об этом рассказал Евгений Захаров, гендиректор Apart Hotel Freedom (управляет отелем).

Это реконструкция здания 1960-х годов постройки по адресу: Екатеринбург, ул. Комвузовская 21в. В апарт-отеле запланировано 106 апартаментов площадью 18, 30 и 36 кв. м.

ВСЕ апартаменты в этом отеле – с гарантированным доходом – 35, 50 и 70 тыс. рублей в месяц. Индексация – 3% в год (как я понимаю, предусмотрено увеличение индексации).