Система подсчета доходности исходя из «заработка» собственника апартаментов – это новый подход к оценке деятельности управляющей компании и эффективности вложения средств. Из-за большого количества собственников, которые называются инвесторами, гостиничные показатели (ADR, RevPAR) в применении к апарт-отелям не позволяют увидеть инвестиционных показателей, тех средств, которые получают собственники апартаментов, а именно суммами выплат их заманивали в апарт-проекты. Поэтому была применена простая система: все выплаты инвесторам делятся на количество квадратных метров, которые находятся в управлении. Информацию предоставляли сами управляющие компании.
В Петербурге доходность апартаментов составляет от 1 тыс. рублей с квадратного метра до 4 тыс. рублей в зависимости от апарт-отеля. Это суммы, которые ежемесячно получают собственники апартаментов, находящихся в управлении УК. Из этой суммы уже вычтены вознаграждение УК (15-25%), коммунальные платежи, затраты на продвижение апартаментов через интернет, оплата услуг агрегаторов по аренде. На руки собственник апартаментов получает в среднем 50% от той суммы, что приносит его апарт.
Такой разрыв (от 1 до 4 тыс. рублей, 4 раза) связан со многими факторами. Локация (близость к центру, близость к метро), количество номеров (компактным отелем проще управлять), эффективная работа управляющей команды (оптимизация расходов на управление и продвижение, соблюдение оптимального баланса между краткосроком и долгосроком), возраст апарт-отеля (считается, что первые два года нужно для раскрутки отеля).
Так, невысокие показатели Valo можно объяснить тем, что апарт-отели выведены на рынок недавно, кроме того, в прошлом году компания вывела на рынок более 1000 номеров, что, несомненно, сказалось на эффективности команды.
Высокие показатели доходности проектов сети Port Comfort также логичны. Проекты работают не первый год, заточены на краткосрок (компактные номера – от 15 кв. м). Очень удачное расположение – в самом центре Петербурга (Невский, Московский вокзал – все рядом). Плюс небольшой номерной фонд, который проще заполнить.
Самые провальные месяцы – все зимние. Самые доходные – летние, особенно июнь и июль. Именно в это время проводятся крупные, хорошо раскрученные мероприятия – «Алые паруса», ПМЭФ. Разница в суммах выплат – 2-4 раза. В прошлом году зафиксирован случай (думаю, это редкость), когда в июне номер принес своему владельцу (15,5 кв. м) более 101 тыс. руб. , а в декабре 4,6 тыс. рублей. Разница в 22 раза! В принципе сегодня можно говорить, что сезон в Петербурге – это только летние месяцы плюс май благодаря большому количеству выходных, все остальные месяцы – несезон. Причем в сезон заполняемость апарт-отелей достигает 95%, что не позволит зарабатывать в сезон больше, только если увеличивать прайсы, но в этом случае туристы могут предпочесть более доступные варианты – те же квартиры в посутку (в Петербурге их сдается порядка 50 тыс. штук!). Рост доходности в большей мере можно обеспечить увеличением загрузки в несезон.
Считая доходы инвесторов, невозможно, к сожалению, учесть все дополнительные расходы, которые придется заплатить за владение апартаментами, особенно при покупке строящегося объекта. Это налоги за сдачу (13%, если физлицо, от 6% плюс обязательные взносы, если ИП), это налог на имущество (от 0,3 до 1,5%), сумма которого очень зависит от кадастровой стоимости, это неожиданные платежи, как то: за аренду земли, за негативное воздействие (есть и такое).
